Як оформити продаж частки квартири
Поняття часткової власності на нерухомість прийшло до нас разом з приватизацією. З юридичної точки зору приватна власність на частку в нерухомості є досить віртуальної. Адже її не можна виміряти квадратними метрами або приміщеннями. Частка власності вимірюється частками. У документах це позначається у вигляді дробів, тобто власник має 1/2, 1/3 або навіть 1/6 квартири або будинку. При цьому під час укладання угоди з цією часткою її розмір не має значення. Навіть продаючи 1/24 від однокімнатної квартири, власнику доведеться дотримуватися встановленого законом порядок продажу і оформлення часткової власності. Як оформити продаж частки квартири, не порушуючи цього порядку? Як укласти угоду, враховуючи законні інтереси всіх її учасників і убезпечити себе від її оскарження в подальшому? Відповіді на ці питання постарається дати цей матеріал.
Якщо ви вирішили продати свою частку в квартирі, то повинні розуміти, що саме необхідно для цього зробити. Ось короткий алгоритм оформлення продажу частки квартири:
1. Повідомлення співвласників про намір продати свою частку.
2. Визначення покупця.
3. Складання договору купівлі-продажу.
4. Реєстрація переходу права власності.
5. Сплата ПДФО у зв'язку з отриманням доходу від продажу нерухомості.
1. Повідомлення про намір продати частку в квартирі
- загальний метраж квартири і розмір частки;
- пропозицію про покупку цієї частки з зазначенням ціни.
Таку пропозицію слід направити всім співвласникам квартири листом з повідомленням про вручення або передати особисто, під розписку. Тому що для вирішення питання - як оформити продаж частки квартири правильно, ці повідомлення згодом доведеться докласти до договору купівлі-продажу частки.
Якщо інші власники проживають закордоном або в іншому регіоні Укаїни, правила повідомлення про намір продати частку в квартирі не змінюються. Їм слід відправити телеграму або рекомендований лист з так званим зворотним повідомленням.
Важливо пам'ятати, що ціна, за якою частка в квартирі пропонується до покупки іншим співвласникам, не повинна відрізнятися від ціни, зазначеної потім в договорі купівлі-продажу. Якщо в процесі підготовки угоди ціна змінилася, необхідно знову сповістити інших власників квартири і запропонувати їм купити частку за новою ціною. Повторне повідомлення надсилається тим же самим способом, а на вивчення пропозиції як і раніше дається 1 місяць.
2. Визначення покупця
Якщо один або кілька співвласників квартири заявлять про своє бажання купити частку, то продавець може самостійно визначити покупця з їх числа і зареєструвати угоду до закінчення місячного терміну, наданого на прийняття рішення про покупку реалізованої частки. Якщо ніхто з співвласників не виявив бажання на придбання частки в квартирі, то вони повинні нотаріально зафіксувати свою відмову. Тоді частка в квартирі може бути продана покупцеві з боку.
3. Складання договору купівлі-продажу
Порядок оформлення продажу частки в квартирі юридично не відрізняється від оформлення продажу всієї квартири цілком. Для угоди необхідний стандартний набір документів, за винятком додавання нотаріально завірених відмов від пріоритетної покупки частки іншими власниками квартири.
У договорі обов'язково прописуються такі дані:
- інформація про покупця і продавці, в тому числі прізвище, ім'я та по батькові (за наявності), паспортні дані, місце реєстрації;
- предмет угоди: частка в квартирі і опис самої квартири (місце розташування, кількість кімнат, загальна і житлова площа);
- інші умови про продаж частки.
Якщо угода укладається з сторонньою особою, то вона обов'язково повинна бути оформлена нотаріально. У разі, коли частка в квартирі продається громадянину, який вже володіє частиною квартири, фіксувати договір у нотаріуса не обов'язково. По крайней мере, в цивільному законодавстві не встановлена така обов'язок.
У той же час незалежно від того, хто виступає покупцем, одночасно з договором підписує передавальний акт або інший акт про передачу майна. Ця норма передбачена статтею 556 Цивільного кодексу РФ.
4. Реєстрація переходу права власності
Угода з продажу частки в квартирі обов'язково повинна бути зареєстрована в територіальному органі Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Без такої реєстрації та внесення відомостей про нового власника частки в Єдиний державний реєстр договір купівлі-продажу є недійсним.
Разом із заявою про реєстрацію необхідно подати пакет документів:
- заяви сторін про реєстрацію переходу прав власності і реєстрації нового власника частки в квартирі;
- оригінал договору і передавального документа;
- документи, що підтверджують особистості заявників;
- інші документи, необхідні для встановлення повноважень представників покупця або продавця (наприклад, згода органу опіки, посвідчення паспорта представника сторони).
5. Сплата ПДФО у зв'язку з отриманням доходу від продажу нерухомості
З точки зору податкового законодавства продаж частки в квартирі - це додатковий дохід. Тому, згідно із законом, після реєстрації переходу прав на нерухомість у колишнього власника виникає обов'язок по сплаті податку на прибуток (ПДФО). Ставка податку в цьому випадку 13% від ціни контракту.
У той же час в НК Україна передбачені деякі пільги при продажу частки нерухомості, в тому числі майнове відрахування.
Згідно зі статтею 217 НК РФ, здавати податкову декларацію і сплачувати податок не буде потрібно тим громадянам, які продали частку в квартирі після того, як володіли нею понад три роки.
При продажу частки в квартирі кожен продавець також має право на майнове відрахування. На підставі статті 220 НК Україна його максимальний розмір становить 1 мільйон рублів. Крім того, у громадянина є право замість майнового відрахування зменшити суму оподатковуваних доходів на витрати, понесені раніше на придбання нерухомості. Однак податківці візьмуть їх, тільки якщо всі вони будуть документально підтверджені.
Для отримання вирахування або зменшення оподатковуваної бази слід подати заяву в ИФНС за місцем реєстрації. При цьому в законі не прописані терміни звернення за цими пільгами, тобто звернутися можна буде в будь-який час протягом року.
Навіть якщо сума податку до виплати буде нульовою, здавати декларацію треба обов'язково. За недотримання цього обов'язку податківці можуть оштрафувати на 1 тисячу рублів.
Ідея сайту виникла на основі численних скарг у сфері комунальних послуг і відсутності потрібної інформації в одному джерелі! Це єдиний в своєму роді житловий сайт, який об'єднує дійсно важливі і актуальні матеріали.
Якщо чоловік при розлученні на зло дружині не продасть, а "подарує" свою частину. Чи є правила, за якими тоді реально визначається, чим може користуватися новий співвласник. Наприклад, квартира двокімнатна, йому належить одна четверта. Не будеш же жити незрозуміло з ким в одній кімнаті? Як вчинити?
Добридень, Ольго!
Якщо власники часткою квартири не можуть дійти згоди між собою про порядок використання квартири, їм доведеться робити це через суд. Відповідно до норм статті 247 Цивільного кодексу України при цьому повинна враховуватися можливість надання кожному власнику ізольованого приміщення, відповідно до його частки. Крім того, суд завжди враховує суб'єктивні обставини, що мають відношення до конкретного випадку:
- метраж квартири і можливість виділення саме його частки кожного з власників;
- можливість фактичного спільного проживання всіх власників;
потреба кожного пайовика в житло;
порядок користування квартирою, що склався до звернення в суд.
Це означає, що вселення чужу людину в сім'ю, яка проживає разом довгий час можливо тільки якщо у нього немає іншого житла і його частка в квартирі дозволяє виділити йому для проживання окрему кімнату. В іншому випадку, суд зверне увагу, що кожен власник володіє спільним майном в квартирі пропорційно своїй частці і не може порушувати права інших власників, фактично збільшуючи її. Тому якщо поділити квартиру неможливо і користуватися їй спільно можна, а добровільно продати свою частку новий власник не хоче, то за нормами статті 252 Цивільного кодексу України таку частку можна примусово викупити без згоди власника. Але тільки в тому випадку, коли вона і правда мала, в порівнянні з частками інших пайовиків. В іншому випадку, вони повинні будуть виплачувати співвласнику компенсацію за використання його частки квартири. це прописано в статті 247 Цивільного кодексу РФ.
А що робити, якщо співвласник знаходиться за кордоном і в даний момент у нього немає можливості приїхати, а мені частку потрібно терміново продати і при цьому я свідомо знаю, що співвласник не збирається викуповувати цю частку? Тобто, в такому випадку, це просто формальність, виходить? Чи можна відправити в електронному варіанті це письмове повідомлення? Як взагалі вчинити тут?
Чи можна відправити в електронному варіанті це письмове повідомлення? Як взагалі вчинити тут?
Привіт, Ірина, Ви можете відправити телеграму або рекомендований лист із зворотним повідомленням.