Як криза глобально змінює ринок недвіжімостіУкаіни

Будь-яка криза завжди стимулює системи до змін, надає можливість попрацювати в умовах обмежень, а іноді і повної відсутності ресурсів. Давайте подивимося, як учасники ринку нерухомості - девелопери, банкіри, ріелтори - і органи державної влади в розрізі поточного стану економікіУкаіни проходять кризовий час. В якості оцінки гравцям пропоную використовувати п'ятибальну систему. Оцінка суб'єктивна, але, можливо, більшість експертів з нею погодяться.

Графік 1. Динаміка продажів автомобілів вУкаіни

На графіку № 1 видно, що поточна криза негативно впливає на автомобільний ринокУкаіни - двадцять місяців поспіль йде зниження продажів (місяць до місяця попереднього року), причому в нинішньому році динаміка падіння наростає. При цьому в попередню кризу галузь відпустило швидше - зниження йшло протягом 17 місяців, потім пішов бурхливий ріст. На сьогодні навіть оптимісти припускають ще чотири-п'ять місяців негативної динаміки.

Графік 2. Динаміка видачі іпотечних кредитів вУкаіни

На підставі цих графіків можна зробити і інші висновки - від зміни моделі споживання в кризу до фундаментальних основ еластичності на ринку нерухомості та автотранспорту. Однак набагато цікавіше подивитися, як змінювалася галузь нерухомості, яка виявилася в більш сприятливих умовах з трьох причин:

наявність держпідтримки на іпотеку;
наявність податкових пільг через відсутність ПДВ при продажу житла у девелоперів;
вагома локалізація галузі вУкаіни, за великим рахунком незалежність від курсу національної валюти, як результат - здатність галузі підлаштовуватися і знижувати ціни в умовах зменшення попиту.

Отже, які оцінки можна поставити гравцям ринку недвіжімостіУкаіни за проміжними підсумками кризи?

За два роки ціни на нерухомість впали на 20-22%, в результаті девелоперський бізнес відчутно скоротив витрати. Інакше і бути не могло: зниження цін змусило переглянути підходи до постачальників, доопрацювати бізнес-процеси і, звичайно, головним чинником уваги стали продажу.

У той же час в законодавчій сфері [регулювання будівельної галузі] системних рухів не спостерігалося. Велися розмови про відмову від пайового будівництва, активне впровадження ескроу-рахунків, багато було дискусій про орендну житло. Однак за фактом за два роки великих системних змін не відбулося.

В інформаційному полі кризового періоду виділяємо два моменти. По-перше, заборона використовувати кошти пайовиків, а по-друге - збільшення контрольно-наглядових функцій з боку держави, що в підсумку може внести свою лепту в підвищення собівартості будівництва. Також очевидний запит суспільства на законодавчі зміни для створення більш сприятливих умов для розвитку девелоперського бізнесу. А якщо дивитися далі, то постає питання збільшення конкуренції в галузі і як результат підвищення рівня доступності житла.

У деяких регіонах спостерігаються перенесення термінів здачі об'єктів навіть великими забудовниками. При цьому не можна не відзначити, що під час кризи стали будувати значно швидше і якісніше, а терміни отримання дозвільної документації в середньому поУкаіни скоротилися за два роки майже на 40%.

З плюсів можна виділити різке спрощення всіх процедур, скорочення термінів розгляду заявок (деякі банки за рахунок автоматизації процесів домоглися швидкості розгляду заявок за дві години). Також можна відзначити факт збереження монополії банківського іпотечного кредитування. У багатьох країнах світу є альтернативи класичному іпотечному кредитуванню, вУкаіни ж до сих пір не дано зелене світло активної участі різних фондів у видачі іпотеки, а заставні не стали цінними паперами в широкому розумінні. Тим часом, якби фонди могли скласти конкуренцію банкам, це автоматично упустив би ставки по іпотеці на 1-2%. Також вУкаіни немає серйозних зрушень в області житлових кооперативів та орендного житла, так що криза в чомусь пішов банкам на користь - вихід нових інститутів на ринок іпотеки відсунутий на невизначений термін.

В даному пункті було б коректно відобразити динаміку іпотечних ставок в двох кризах.

Графік 3. Динаміка середньої іпотечної ставки вУкаіни

Ріелторський бізнес - 3

Почнемо з позитивних моментів в ріелторському бізнесі. Різке стиснення ринку призвело до закриття відверто слабких гравців. За останні два роки до 35% агентств нерухомості пішли з ринку, інші стали впроваджувати сучасні технології управління, і акцент був зроблений на якості послуг. Однак це не допомогло в конкуренції з ІТ-сферою, потужні агрегатори ( «Яндекс», «Ціан» і «Авіто») міцно зайняли своє місце. Не можна сказати, що поразка буде таким же розгромним, як свого часу у туристичних агентств, газет або сервісів покупки квитків. Навпаки, проникнення ріелторської послуги при купівлі або продажу нерухомості відчутно збільшилася, в деяких регіонах дійшло до 75% із середнім показником по країні 64-65%. Поразка полягає в тому, що тепер навіть агентства нерухомості отримують не прямі контракти, а через сайти-агрегатори.

Ще один позитивний момент - інтеграція з партнерами, тут ріелторам можна поставити максимальний бал. Зміцнилися зв'язки з забудовниками, банками, і ті і інші довірили продажу своїх продуктів ріелторам, що дозволило говорити про агентства нерухомості, реалізацію принципу одного вікна продажу нерухомості та іпотеку.

Але найнижчий бал поставлений за питання, пов'язані з самоорганізацією ріелторського співтовариства. Протягом останніх двох років не внесли серйозних змін, співтовариство не змогло відстоювати інтереси своїх клієнтів, покупців і продавців нерухомості, на законодавчому рівні. Як результат, введена часткова система нотаріального посвідчення угод, яка тільки ускладнила процес покупки і продажу житла для майже 15% угод і, що ще гірше, зробила цей процес дорожче. Хоча останні десять років ефективно розвивалася система Росреестра, щоб максимально спростити і здешевити процес переходу права власності. Насправді, через те що рієлторськоє співтовариство відверто слабо на законодавчому рівні і різко поступається і банківського і нотаральному лобі, в програші залишаються багато продавців і покупці, а не тільки самі ріелтори.

Росреестр і МФЦ - 5

Хто дійсно став лідером в процесі інновацій - так цей Росреестр. Дивно, що держструктура, а не бізнес за два роки зробила можливою електронну реєстрацію угоди, різко скоротила терміни розгляду, налагодила відносини з основними учасниками ринку. Більш того, Росреестр на сьогодні готовий синхронізуватися з ІТ-системами великих компаній для обміну даними через систему СМЕВ від Мінкомзв'язку. Першим це зробив Сбербанк, зараз черга найбільших агентств нерухомості. Інтеграція з девелоперами - питання часу.

Не можна не сказати про функції реєстрації нерухомості в МФЦ, які відкрилися по всейУкаіни. На сьогодні процес реєстрації нерухомості проходить без черг і нервотрепок, хоча ще три-чотири роки тому все було по-іншому - великі черги, малі площі, величезні ціни на супутні послуги. Більш того, МФЦ зі швидкістю світла розширюють свої функції і для забудовників - від отримання дозволу на будівництво до менш трудомістких операцій.

В цілому можна сказати, що активна фаза кризи на ринку нерухомості залишилася позаду. І в цей раз, на відміну від попереднього, він запустив і ще запустить системні зміни на ринку нерухомості. Більш того, можна прогнозувати збільшення швидкості в разі низьких темпів набору висоти. Багато що обіцяє новий склад Державної думи РФ. Питання регулювання ринку нерухомості актуальні як ніколи, і найближчим часом стане зрозуміло, в який бік будуть задані вектори руху на ринку іпотеки і в будівельному секторі. Ми відчуваємо спокуса піти по шляху найменшого опору і просто прибрати всі ризики, пожертвувавши конкуренцією. Але є надія і на більш м'які законодавчі інструменти роботи з ризиками.

Ільдар Хусаїнов директор агентства нерухомості «Поверхи»