Індексація орендної плати якщо інше не передбачено договором ..., аналітика, аналітика
Можливість зміни орендної ставки регулюється пунктом 3 статті 614 Цивільного кодексу, яка говорить: «Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна ».
Як це часто трапляється з українським законодавством, пункт може трактуватися по-різному. Зокрема, виникають суперечки щодо того, до чого стосується застереження «якщо інше не передбачено договором»: тільки до можливості змінювати орендну плату за угодою сторін або до всієї нормі в цілому, в тому числі до періодичності зміни орендної плати. Іншими словами, суперечка полягає в можливості змінювати орендну ставку частіше, ніж раз на рік.
Відразу варто відзначити, що у суддів теж немає єдиної думки з цього питання. І якщо Вищий арбітражний суд дотримується позиції, згідно з якою не можна міняти рівень ставок частіше, ніж раз на рік (це відображено в пункті 11 інформаційного листа від 11.01.02 №66 «Огляд практики суперечок, пов'язаних з орендою»), то позиція нижчестоящих судів може бути відмінною.
Так, деякі суди розцінюють заборону на зміну орендної плати частіше разу на рік як імперативний (тобто не допускає вибору і вимагає безумовного підпорядкування) і визнають нікчемними умови договору, що передбачають інший порядок, посилаючись при цьому на той же пункт 11 листи від 11.01 .02 № 66. Однак інші суди сприймають вищезгаданий пункт 3 статті 614 Цивільного кодексу як диспозитивную (яка допускає вибір) норму, що дозволяє сторонам встановити меншу періодичність. Формально ж існує думка, що орендодавець може змінювати рівень орендної ставки не більше, ніж раз на рік. До речі, це стосується не тільки до першого, але і до подальших змін.
Умови індексації, як правило, корелюють з валютою договору. У випадку з гривневими ставками індексація може встановлюватися в розмірі індексу споживчих цін за даними Росстату. Такий варіант є досить поширеним, хоча і носить суперечливий характер, адже прямого зв'язку між ставками оренди і зміною споживчого кошика, немає. У разі, якщо ви вирішили піти таким шляхом, то варто включити в договір умову з формулюванням: «Кожен наступний рік терміну оренди ставка базової орендної плати збільшується на ІСЦ за даними Росстату за календарний рік, що передує даті індексації, але не більше ніж на 5 % ».
Якщо орендна ставка обчислюється у валюті, як правило, використовується умова «за курсом ЦБ РФ». При цьому іноді вказується валютний коридор, наприклад: «... за курсом ЦБ України на дату оплати, але не менше 33 рубля за 1 дол. США і не більше 35руб. за 1 дол. США ». Індексація у випадку з орендними ставками в валюті нерідко прив'язується до CPI США (індекс споживчих цін США), якщо мова йде про долари США і до HICP єврозони (уніфікований індекс споживчих цін єврозони), якщо договір укладено в євро.