Експлуатація житлового фонду

• роботи, що виконуються при проведенні технічних оглядів і обходів окремих елементів і приміщень житлових будинків:
  • усунення незначних несправностей в системах водопроводу і каналізації; в системах центрального опалення і гарячого водопостачання; електротехнічекіх пристроїв;
  • прочищення каналізаційного лежака, перевірка справності каналізаційних витяжок;
  • перевірка заземлення ванн; оболонки електрокабеля, заміри опору ізоляції проводів;
  • дрібний ремонт печей та осередків (зміцнення дверей, передтопкових листів і ін.);
• роботи, що виконуються при підготовці жилих будівель до експлуатації у весняно-літній період:
  • зміцнення водостічних труб, колін і воронок, прапородержаків;
  • розконсервування і ремонт поливальної системи;
  • зняття пружин на вхідних дверях;
  • консервація системи центрального опалення;
  • ремонт обладнання дитячих і спортивних майданчиків;
  • ремонт просіли відмосток;
  • пристрій додаткової мережі поливальних систем;
• роботи, що виконуються при підготовці жилих будівель до експлуатації в осінньо-зимовий період:
  • утеплення віконних і балконних прорізів;
  • заміна розбитих стекол вікон і балконних дверей;
  • утеплення вхідних дверей в квартири, горищних перекриттів, трубопроводів в горищних і підвальних приміщеннях;
  • ремонт, регулювання та випробування систем центрального опалення;
  • утеплення і прочищення димовентиляційних каналів;
  • заміна розбитих стекол вікон і дверей допоміжних приміщень;
  • консервація поливальних систем;
  • ремонт і зміцнення вхідних дверей.

У житлових і підсобних приміщеннях квартир зазначені роботи виконуються наймачами, орендарями, власниками житлових приміщень. Склад робіт і терміни їх виконання відображаються в плані-графіку, який складається на тиждень, місяць і рік.

Для управління і контролю за технічним станом житлового фонду створюються об'єднані диспетчерські служби (ОДС) або районні диспетчерські служби (РДС) на мікрорайони або групи будинків. Для кожної ОДС установлюється перелік об'єктів диспетчеризації і контрольованих параметрів інженерного обладнання. Засоби автоматизації і диспетчеризації інженерного обладнання, засоби зв'язку, контрольно-вимірювальні прилади (КВП) і лічильники повинні забезпечувати відповідно підтримання заданих режимів роботи інженерного обладнання, своєчасну подачу сигналів про порушення режимів роботи або аварій.

Заявки на несправність інженерного обладнання або конструкцій повинні розглядатися РДС в день їх надходження, не пізніше ніж на наступний день має бути організовано їх усунення. Заявки, пов'язані з забезпеченням безпеки проживання, усуваються в терміновому порядку. У тих випадках, коли для усунення несправностей потрібен тривалий час або запчастини, яких в даний момент немає в наявності, необхідно про прийняті рішення повідомити заявника.

Озеленення територій виконується після очищення останньої від залишків будівельних матеріалів, сміття, прокладання підземних комунікацій і споруд, прокладання доріг, проїздів, тротуарів, влаштування майданчиків і огорож. Збереження зелених насаджень на території домоволодінь і належний догляд за ними забезпечується організацією з обслуговування житлового фонду або на договірних засадах - спеціалізованою організацією. Не рекомендується здійснювати посадку жіночих екземплярів тополь, шовковиці та інших дерев, що засмічують територію і повітря під час плодоносіння.

Система технічного обслуговування житлового фонду забезпечує нормальне функціонування будівель та інженерних систем протягом встановленого терміну служби будівлі з використанням в необхідних обсягах матеріальних і фінансових ресурсів. Воно включає роботи з контролю за станом житлового фонду, підтримці в справності, працездатності, наладки і регулювання інженерних систем т. Д. Контроль за технічним станом здійснюється шляхом проведення планових та позапланових оглядів.

Поточний ремонт будівлі включає в себе комплекс будівельних та організаційно-технічних заходів з метою усунення несправностей (відновлення працездатності) елементів, обладнання та інженерних систем будівлі для підтримки експлуатаційних показників.

Організація поточного ремонту жилих будинків повинна проводитися відповідно до технічних вказівок по організації і технології поточного ремонту житлових будинків і технічними вказівками по організації профілактичного поточного ремонту житлових великопанельних будинків організаціями по обслуговуванню житлового фонду.

Тривалість поточного ремонту визначається за нормами на кожний вид ремонтних робіт конструкцій та обладнання. Періодичність поточного ремонту приймається в межах 3-5 років з урахуванням групи капітальності будівель, фізичного зносу і місцевих умов. Поточний ремонт інженерного обладнання житлових будинків (системи опалення та вентиляції, гарячого і холодного водопостачання, каналізації, електропостачання, газопостачання), що знаходиться на технічному обслуговуванні спеціалізованих експлуатаційних підприємств комунального господарства, здійснюється силами цих підприємств. Опис ремонтних робіт на кожне будова, включене в річний план поточного ремонту розробляється і узгоджується з власником житлового фонду, уповноваженим або керівником організації з обслуговування житлового фонду в установлені терміни (ними ж виробляється приймання результатів ремонту).

У будівлях, намічених до виробництва капітального ремонту протягом найближчих 5 років або підлягають знесенню, поточний ремонт обмежується роботами, що забезпечують нормативні умови для проживання (підготовка до весняно-літньої і зимової експлуатації, налагодження інженерного обладнання).

При капітальному ремонті проводиться:

• комплексне усунення несправностей всіх зношених елементів будівлі та обладнання,
• зміна, відновлення або заміна їх на більш довговічні й економічні,
• поліпшення експлуатаційних показників житлового фонду,
• здійснення технічно можливої ​​й економічно доцільної модернізації житлових будинків з установкою приладів обліку тепла, води, газу, електроенергії та забезпечення раціонального енергоспоживання.

Капітальний ремонт в будинках, що підлягають знесенню, відновлення та благоустрій яких виконувати недоцільно, протягом найближчих 10 років, допускається проводити як виняток тільки в обсязі, що забезпечує безпечні і санітарні умови проживання в них на термін, що залишився. Планові терміни початку і закінчення капітального ремонту житлових будинків встановлюються за нормами тривалості капітального ремонту житлових і громадських будівель і об'єктів міського господарства.