Будівля без гарантованого терміну експлуатації

Організація, зареєстрована в Москві, придбала в Московській області у фізичної особи капітальна будівля (склад із залізобетонних конструкцій) 1984 року побудови. Ніяких документів попередніх власників, які підтверджують термін експлуатації будівлі, немає. Був підписаний договір купівлі-продажу, є свідоцтво на право власності. Надалі будівля буде здано в оренду.
Який порядок визначення терміну корисного використання даного майна? З якого моменту треба нараховувати амортизацію? Чи можна зменшити термін експлуатації і на підставі яких документів? В який підрозділ податкової інспекції (Москви або Московської області) слід сплачувати податок на майно організації?

Податок на прибуток організацій

Придбаний об'єкт нерухомості визнається амортизируемим майном. Такий висновок випливає з пункту 1 статті 256 НК.

Амортизується майно розподіляється по амортизаційних групах відповідно до термінів його корисного використання. Строк корисного використання - це період, протягом якого об'єкт основних засобів або об'єкт нематеріальних активів служить для виконання цілей діяльності платника податків.

При цьому організації, які отримують об'єкти основних засобів, що були у вжитку, мають право визначати норму амортизації по цьому майну з урахуванням строку корисного використання, зменшеного на кількість років (місяців) його експлуатації попередніми власниками (п. 7 ст. 258 НК) при застосуванні лінійного методу нарахування амортизації. Якщо термін фактичного використання нерухомості у попередніх власників дорівнює або більше терміну його корисного використання, організація має право самостійно визначати термін корисного використання з урахуванням вимог техніки безпеки та інших факторів.

З викладеного випливає, що законодавець закріпив в Податковому кодексі України право, але не обов'язок платника податків визначати норму амортизації по колишньому у вживанні майну з урахуванням строку його експлуатації попереднім власником.

Порядок ведення податкового обліку встановлюється платником податків в обліковій політиці для цілей оподаткування, яка затверджується відповідним наказом (розпорядженням) керівника (ст. 313 НК). Тому застосування пункту 7 статті 258 НК слід відобразити в обліковій політиці для цілей оподаткування.

Термін експлуатації попереднім власником повинен бути документально підтверджений. Однак податкове законодавство не містить конкретного переліку документів, необхідних для підтвердження терміну експлуатації.

• форма № ОС-1 "Акт про прийом-передачу об'єкта основних засобів (крім будівель, споруд)";
• форма № ОС-1а "Акт про прийом-передачу будівлі (споруди)".

У формах № ОС-1 і ОС-1а розділ 1 заповнюється на підставі даних передавальної сторони (організації-здавальника), що мають інформаційний характер для об'єктів основних засобів, що були в експлуатації. В даному розділі є графа "Фактичний термін експлуатації (років, місяців)".

Раніше чиновники були більш лояльні.

До підтвердних документів також можна віднести довідку БТІ із зазначенням величини зносу будівлі.

Таким чином, в даному випадку документами, що підтверджують експлуатацію, можуть бути:

Отже, термін корисного використання - 11 років (37 років - 26 років).

Згідно з Класифікацією капітальні будівлі з залізобетонних конструкцій (код за ОКОФ 11 0000000) відносяться до 10-ї амортизаційної групі (майно з терміном корисного використання понад 30 років).

До основних засобів, що входять в 8-10 амортизаційні групи, в обов'язковому порядку застосовується лінійний метод амортизації.

Зверніть увагу: згідно з пунктом 11 статті 258 НК Україна основні засоби, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до законодавства РФ, включаються до складу відповідної амортизаційної групи з моменту документально підтвердженого факту подачі документів на реєстрацію зазначених прав.

Нарахування амортизації по об'єкту амортизується майна починається з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому цей об'єкт був введений в експлуатацію.

Таким чином, для початку нарахування амортизації по основному засобу, права на яке підлягають державній реєстрації, необхідно виконання двох умов:

• включення даного основного засобу в амортизаційну групу (наявність документально підтвердженого факту подачі документів на реєстрацію зазначених прав);
• введення основного засобу в експлуатацію.

Бухгалтерський облік

Згідно з пунктом 20 ПБО 6/01 термін корисного використання об'єкта основних засобів визначається організацією при прийнятті об'єкта до бухгалтерського обліку.

Визначення терміну корисного використання об'єкта основних засобів провадиться виходячи з:

• очікуваного терміну використання цього об'єкта відповідно до очікуваної продуктивністю або потужністю;
• очікуваного фізичного зносу, залежить від режиму експлуатації (кількості змін), природних умов і впливу агресивного середовища, системи проведення ремонту;
• нормативно-правових та інших обмежень використання цього об'єкта (наприклад, термін оренди).

При цьому строк корисного використання може визначатися відповідно до Класифікації.

Отже, організація може встановити будь-який строк корисного використання. Обраний термін спеціальна комісія повинна обґрунтувати в наказі про введення об'єкта в експлуатацію.

На практиці багато визначають строк корисного використання за правилами податкового обліку, тобто відповідно до Класифікації і з урахуванням даних попереднього власника. Це зручно, так як дозволить зблизити два види обліку - бухгалтерський і податковий. Рішення визначати строк корисного використання за правилами податкового обліку відповідно до Класифікації необхідно відобразити в обліковій політиці для цілей бухгалтерського обліку.

Нарахування амортизаційних відрахувань по об'єкту основних засобів починається з першого числа місяця, наступного за місяцем прийняття цього об'єкта до бухгалтерського обліку, і проводиться до повного погашення вартості цього об'єкта або списання цього об'єкта з бухгалтерського обліку (п. 21 ПБУ 6/01).

Тому на дату отримання свідоцтва про право власності та за умови, що об'єкт введений в експлуатацію, його вартість потрібно відобразити за дебетом рахунка 03, а з наступного місяця починати нарахування амортизації.

Податок на майно організацій

Відповідно до пункту 1 статті 83 НК Україна організації підлягають постановці на облік у податкових органах відповідно за місцем знаходження організації, місцем знаходження її відокремлених підрозділів, а також за місцем знаходження належить їм нерухомого майна. При цьому місцем знаходження нерухомого майна є місце фактичного його знаходження (п. 5 ст. 83 НК РФ).

Організація, що враховує на балансі об'єкти нерухомого майна, що знаходяться поза місцем знаходження організації або її відокремленого підрозділу, що має окремий баланс, сплачує податок на майно (авансові платежі з податку) до бюджету за місцезнаходженням кожного із зазначених об'єктів нерухомого майна (ст. 385 НК РФ) .

І. Б. Остафій, О.В. Монако,
експерти служби Правового консалтингу ГАРАНТ